Augmentation du Loyer : Comment Calculer la Révision en 2026 ?

Vous êtes propriétaire et vous voulez réviser le loyer de votre logement ? Ou vous êtes locataire et vous venez de recevoir un avis d’augmentation ? Vous vous demandez si c’est légal et comment le montant est calculé ?

Cet article vous donne toutes les réponses. Vous allez comprendre les règles de la révision annuelle du loyer, la formule de calcul et les conditions à respecter en 2026. On vous explique tout de manière simple pour calculer l’augmentation sans faire d’erreur.

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Quelles sont les conditions pour augmenter un loyer en 2026 ?

Augmenter un loyer ne se fait pas au hasard. La loi encadre cette pratique de manière très stricte. Trois conditions principales doivent être remplies pour que la révision soit légale.

Si une seule de ces conditions n’est pas respectée, toute augmentation est illégale.

1. La présence d’une clause de révision dans le bail

C’est le point de départ incontournable. Le contrat de location doit contenir une clause de révision annuelle. Cette clause doit préciser la date ou la période de la révision (souvent la date anniversaire de la signature du bail) et l’indice de référence des loyers (IRL) à utiliser.

S’il n’y a aucune clause de ce type dans le bail, le propriétaire ne peut tout simplement pas augmenter le loyer en cours de location, même s’il respecte tous les autres critères.

2. Le respect de la périodicité annuelle

La révision du loyer ne peut avoir lieu qu’une seule fois par an. Le propriétaire ne peut pas décider d’augmenter le loyer tous les six mois ou quand il le souhaite. L’augmentation se fait à la date prévue dans le bail, ou à défaut, à la date anniversaire de la signature du contrat de location.

3. L’interdiction pour les passoires thermiques (DPE F et G)

C’est une règle majeure issue de la loi Climat et Résilience. Depuis août 2022, il est formellement interdit d’augmenter le loyer des logements très mal isolés. Cette mesure est pleinement en vigueur en 2026.

• Les logements concernés sont ceux dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est classé F ou G.
• Cette interdiction s’applique à la révision annuelle, mais aussi lors du renouvellement du bail ou de la relocation à un nouveau locataire.
• Si vous êtes propriétaire d’un logement F ou G, le loyer est gelé. Vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE et pouvoir de nouveau appliquer l’indexation sur l’IRL.

Comment calculer la révision de loyer ? La formule expliquée

Une fois que vous avez vérifié que les conditions sont remplies, vous pouvez passer au calcul. La méthode est basée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation.

La formule à appliquer est toujours la même et reste simple.

Pour bien comprendre, voici le détail de chaque élément :

• Loyer actuel : Il s’agit du montant du loyer hors charges que le locataire paie actuellement.
• Nouvel IRL : C’est l’IRL le plus récent connu à la date de la révision. Il correspond au trimestre de référence indiqué dans le bail pour l’année en cours.
• Ancien IRL : C’est l’IRL du même trimestre, mais de l’année précédente. C’est la base de comparaison pour mesurer l’évolution.

Tableau des Indices de Référence des Loyers (IRL) 2024-2026

Pour effectuer votre calcul, vous avez besoin des valeurs exactes de l’IRL. Ces données sont publiées chaque trimestre par l’INSEE. Voici un tableau récapitulatif avec les dernières valeurs disponibles et celles à venir pour 2026.

Procédure, délais et rétroactivité : comment appliquer la hausse ?

Le calcul est une chose, l’application en est une autre. La révision du loyer n’est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande explicite à son locataire. Il peut le faire par lettre simple, mais une lettre recommandée avec accusé de réception est conseillée pour garder une preuve.

Le délai d’un an pour agir

Le propriétaire dispose d’un délai d’un an à compter de la date de révision prévue dans le bail pour faire sa demande. Passé ce délai, la révision pour l’année écoulée est perdue. Il devra attendre la prochaine date anniversaire pour pouvoir réviser le loyer.

Attention : pas de rétroactivité

C’est un point crucial souvent mal compris. Si le propriétaire fait sa demande avec plusieurs mois de retard (mais toujours dans le délai d’un an), l’augmentation ne s’applique qu’à partir du jour de sa demande. Il n’y a aucune rétroactivité possible.

Les cas particuliers d’augmentation de loyer

L’indexation sur l’IRL est la méthode la plus courante, mais il existe d’autres situations où un loyer peut être augmenté, souvent de manière plus importante. Ces cas sont très encadrés.

1. Augmentation après des travaux d’amélioration

Si le propriétaire réalise des travaux importants pour améliorer le confort du logement (changement de fenêtres, nouvelle cuisine…), il peut convenir d’une augmentation de loyer avec le locataire. Les conditions sont strictes :

• Les travaux ne doivent pas être de la simple maintenance ou réparation.
• Un accord écrit doit être signé entre les deux parties, soit par un avenant au bail, soit par une clause spécifique dans le bail initial.
• Le montant de l’augmentation doit être clairement défini.

2. Loyer manifestement sous-évalué

Cette situation se présente uniquement au moment du renouvellement du bail. Si le propriétaire estime que le loyer est bien plus bas que les prix du marché local, il peut proposer une hausse. Pour cela, il doit :

• Le proposer au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Fournir au locataire au moins 3 exemples de loyers de logements comparables dans le même voisinage (ou 6 en zone tendue).
• L’augmentation, si elle est acceptée ou fixée par un juge, s’étale sur plusieurs années.

3. Le cas des zones tendues et de l’encadrement des loyers

Dans certaines grandes agglomérations, les règles sont encore plus strictes. En plus de l’indexation IRL, les loyers peuvent être soumis à un encadrement à la relocation ou à des plafonds de loyer.

Ces dispositifs limitent encore plus la liberté du propriétaire. Il est indispensable de vérifier si votre logement se situe dans une de ces zones. Vous pouvez utiliser l’outil officiel pour le savoir : Vérifiez si votre logement est en zone tendue.

FAQ – Augmentation de loyer

Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur la révision de loyer.

Que faire si le bail ne contient pas de clause de révision ?

C’est très simple : aucune augmentation de loyer n’est possible durant toute la durée du bail. Le loyer reste fixe jusqu’au départ du locataire ou au renouvellement du bail, où de nouvelles conditions pourront être négociées.

Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer de 10% d’un coup ?

Non, dans le cadre de la révision annuelle, l’augmentation est strictement limitée à la variation de l’IRL. Une hausse de 10% est impossible si l’IRL n’a augmenté que de 2% ou 3%. Les seules exceptions sont les cas de loyer sous-évalué ou après travaux, qui suivent leurs propres règles.

Comment contester une augmentation de loyer ?

Si vous pensez que l’augmentation est illégale (pas de clause, DPE F/G, erreur de calcul…), la première étape est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire pour lui expliquer le problème. Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Le montant des charges peut-il être indexé sur l’IRL ?

Non, absolument pas. L’IRL ne concerne que le loyer hors charges. Les charges, quant à elles, sont des provisions qui doivent être régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles justifiées par le propriétaire (factures, décompte du syndic…).