Vous êtes perdu dans le détail des charges locatives ? Vous ne savez jamais qui, du propriétaire ou du locataire, doit payer l’entretien de l’ascenseur ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? Vous voulez simplement éviter les conflits et comprendre vos droits ?
Ce guide vous donne la réponse claire et définitive. Vous trouverez ci-dessous 5 tableaux qui détaillent précisément la répartition des charges, en accord avec le décret officiel n°87-713. L’objectif est simple : savoir exactement quelles dépenses vous concernent.
Les 5 Tableaux de Répartition des Charges Locatives (Mise à jour 2025)
Voici la répartition des charges locatives, poste par poste. Ces tableaux vous montrent ce qui est une charge récupérable sur le locataire et ce qui reste à la charge exclusive du propriétaire.
Tableau 1 : Frais de gestion et de mise en location
| Poste de dépense | Charge du Propriétaire | Charge Récupérable sur le Locataire |
|---|---|---|
| Honoraires de recherche de locataire et de rédaction du bail | 50% (partagés) | 50% (plafonné par la loi ALUR) |
| Frais de l’état des lieux d’entrée | 50% (partagés) | 50% (plafonné à 3€/m²) |
| Frais de l’état des lieux de sortie | Oui (100%) | Non, jamais |
| Frais de gestion locative (agence) | Oui (100%) | Non, jamais |
| Frais d’envoi des quittances de loyer | Oui (100%) | Non (sauf demande expresse d’envoi postal) |
Tableau 2 : Charges de copropriété (parties communes)
| Poste de dépense | Charge du Propriétaire | Charge Récupérable sur le Locataire |
|---|---|---|
| Eau froide des parties communes | Non | Oui (100%) |
| Électricité des parties communes (éclairage, etc.) | Non | Oui (100%) |
| Entretien des parties communes (ménage, produits) | Non | Oui (100%) |
| Entretien des espaces verts | Non | Oui (100%) |
| Ascenseur (maintenance, électricité, petites réparations) | Non | Oui (100%) |
| Remplacement complet de l’ascenseur | Oui (100%) | Non |
| Personnel d’immeuble (gardien, concierge) | 25% du salaire et des charges | 75% si le personnel assure le ménage et sort les poubelles. 40% si une seule de ces tâches est effectuée. |
| Frais de syndic de copropriété | Oui (100%) | Non |
| Assurance de l’immeuble | Non | Oui (100%) |
Tableau 3 : Entretien et réparations dans le logement
| Poste de dépense | Charge du Propriétaire | Charge Récupérable sur le Locataire |
|---|---|---|
| Consommations privatives (eau, électricité, gaz) | Non | Oui (100%) |
| Production d’eau chaude sanitaire (chauffage collectif) | Non | Oui (100%) |
| Chauffage (si collectif) | Non | Oui (100%) |
| Entretien annuel de la chaudière individuelle | Non | Oui (100%) |
| Réparations locatives (joints, flexible de douche, ampoules) | Non | Oui (100%) |
| Grosses réparations (chaudière, radiateurs, fenêtres) | Oui (100%), sauf si la casse est due à un mauvais usage du locataire | Non |
| Entretien VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) | Non | Oui (100%) |
| Ramonage des conduits de fumée | Non | Oui (100%) |
Tableau 4 : Impôts et taxes locatives
| Poste de dépense | Charge du Propriétaire | Charge Récupérable sur le Locataire |
|---|---|---|
| Taxe Foncière | Oui (100%) | Non, jamais |
| TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) | Non | Oui (100%) |
| Taxe de balayage | Non | Oui (100%), dans les communes où elle s’applique |
| Redevance d’assainissement | Non | Oui (100%) |
Tableau 5 : Exemples de charges abusives (non récupérables)
| Poste de dépense | Charge du Propriétaire | Charge Récupérable sur le Locataire |
|---|---|---|
| Frais liés à une amende pour non-respect du règlement de copropriété | Oui (100%) | Non |
| Frais de relance pour impayé de loyer | Oui (100%) | Non |
| Réparations dues à la vétusté ou à un vice de construction | Oui (100%) | Non |
| Désinfection ou dératisation des parties communes | Oui (100%), sauf si le locataire est prouvé responsable | Non (produits seuls récupérables) |
| Installation de boîtes aux lettres ou d’interphones | Oui (100%) | Non |
Comprendre les Concepts Clés : Provision, Forfait et Charges Récupérables
Une charge récupérable est une dépense payée par le propriétaire, mais qu’il peut légalement se faire rembourser par le locataire. La liste de ces charges est fixée par décret. Il existe deux manières de les payer.
La première est la provision sur charges. C’est le système le plus courant, surtout pour une location vide. Chaque mois, le locataire paie une estimation en plus de son loyer. Ce système impose une régularisation annuelle obligatoire.
La seconde est le forfait de charges. Ce système est souvent utilisé en location meublée. Le montant est fixe et ne change pas. L’avantage est la simplicité : il n’y a aucune régularisation annuelle. Mais si les dépenses réelles sont plus élevées que le forfait, le propriétaire ne peut pas réclamer la différence.
La Régularisation Annuelle des Charges : Mode d’Emploi
Si votre contrat de bail prévoit des provisions sur charges, le propriétaire doit faire une régularisation annuelle. Cette opération a lieu une fois par an pour comparer les provisions que vous avez versées avec les dépenses réelles engagées.
Le propriétaire doit vous envoyer le décompte détaillé des charges, idéalement un mois avant la date de régularisation. Il est aussi tenu de conserver les justificatifs (factures, etc.) et de les tenir à votre disposition pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Exemple de calcul simple :
– Total des provisions versées sur un an : 12 x 50€ = 600€
– Total des dépenses réelles justifiées : 520€
– Le propriétaire doit vous rembourser : 600€ – 520€ = 80€ de trop-perçu.
Si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, le propriétaire vous demandera de payer la différence. S’il oublie de faire la régularisation, sachez que le délai de prescription est de 3 ans. Il peut donc vous réclamer un complément sur les trois dernières années, comme le précise l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Focus sur la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères)
C’est une question fréquente : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est bien une charge récupérable. Le propriétaire la paie avec sa taxe foncière, mais il peut vous en demander le remboursement intégral.
Attention, il y a une nuance importante. Seul le montant de la taxe elle-même est récupérable. Les frais de gestion de la fiscalité locale, qui apparaissent sur le même avis d’imposition, restent à la charge du propriétaire.
Si votre bail est au forfait de charges, la TEOM est considérée comme incluse dans le montant forfaitaire. Le propriétaire ne peut donc pas vous la réclamer en plus.
Que Faire en Cas de Désaccord ? Contester des Charges Abusives
Vous pensez que certaines charges sont injustifiées ? Vous avez le droit de les contester. La procédure est simple et se déroule en plusieurs étapes.
- Demandez les justificatifs : C’est votre premier réflexe. Le propriétaire a l’obligation légale de vous fournir les factures correspondant aux charges réclamées.
- Envoyez une lettre recommandée : Si après vérification, le désaccord persiste, mettez le propriétaire en demeure de rembourser les charges trop perçues via une lettre recommandée avec accusé de réception. C’est la preuve formelle de votre contestation.
- Saisissez un conciliateur : En cas d’échec, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Leur rôle est de trouver une solution à l’amiable.
Les charges les plus souvent contestées sont les frais d’envoi de quittance de loyer ou la facturation de l’état des lieux de sortie, qui sont strictement illégales.
FAQ – Questions Fréquentes sur les Charges Locatives
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Les charges récupérables sont les dépenses liées à l’usage quotidien du logement et de l’immeuble. Elles incluent l’eau, le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, l’électricité des communs et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste complète est détaillée dans les tableaux en début d’article.
Le propriétaire peut-il augmenter les provisions sur charges en cours d’année ?
Oui, c’est possible. Si la régularisation annuelle fait apparaître un solde très important en sa faveur, le propriétaire peut ajuster le montant des provisions pour l’année suivante afin qu’il corresponde mieux aux dépenses réelles. Il doit cependant vous en informer.
La taxe foncière est-elle récupérable ?
Non, jamais. La taxe foncière est un impôt lié à la propriété d’un bien immobilier. Elle reste intégralement à la charge du propriétaire et ne peut en aucun cas être réclamée au locataire.
Quel est le délai pour réclamer ou contester des charges ?
Le délai de prescription est de 3 ans. Cela signifie que le propriétaire peut réclamer un arriéré de charges sur les 3 dernières années. De la même manière, le locataire peut contester et demander le remboursement de charges trop perçues sur la même période.
Comment sont réparties les charges pour un gardien d’immeuble ?
La répartition dépend des tâches effectuées. Si le gardien ou le concierge assure l’entretien des parties communes ET la sortie des poubelles, 75% de son salaire et des charges sociales sont récupérables sur les locataires. Si une seule de ces deux tâches est assurée, ce taux tombe à 40%. Les informations détaillées sont disponibles sur la page dédiée de Service-Public.fr.
